Nieuw vastgoedklimaat vereist actie

Uitgave: Pensioen Bestuur & Management (PBM) nummer 1 2021

PROF. DR. PIET EICHHOLTZ, UNIVERSITEIT MAASTRICHT & FINANCE IDEAS
Rubriek: Beleggen
Geplaatst op 03-03-2021

Nieuw vastgoedklimaat vereist actie

De tijd dat een belegger in vastgoed rustig kon toekijken hoe de huur binnenstroomde ligt achter ons. Zeker als het ging om panden op de beste locaties die verhuurd waren aan de beste huurders, werd het risico altijd als laag gezien. Dat lijkt voorbij. Klimaatrisico’s en de door corona versnelde veranderingen in de vraag maken dat vastgoed minder voorspelbaar is geworden dan we gewend zijn.

Het is verleidelijk om te denken dat de invloed van corona op onze manier van leven van korte duur zal zijn, maar dat is onwaarschijnlijk. Corona heeft een aantal trends aan het licht gebracht en versterkt die al langer gaande waren.
Fysiek winkelen deden we bijvoorbeeld al steeds minder en corona heeft dat versterkt. Daardoor hebben verhuurders van fysieke winkels in de grote winkelstraten het blijvend moeilijk, maar doen distributiecentra het goed.
De grootste verandering komt door thuiswerken. Afgelopen maart zat vrijwel iedereen plotseling met de laptop aan de keukentafel. Maar ook daar waren we al eerder mee begonnen. In de Verenigde Staten is het aantal fulltimewerknemers dat vooral thuis werkt de afgelopen 20 jaar gestegen van één procent naar bijna vier procent, en dat is nog los van zzp’ers. Door corona is dat heel snel toegenomen. Een enquête van Morgan Stanley laat zien dat bijna 60% van de kantoorwerkers in de Verenigde Staten en Europa één of meer dagen vanuit huis werkt en 25% zelfs de hele werkweek. Datzelfde onderzoek laat zien dat zij niet snel volledig naar kantoor terug willen. Van de Amerikaanse respondenten wil ruim 80% in ieder geval deels thuis blijven werken. Dat geldt ook voor kantoorwerkers in Europa, maar in iets minder sterke mate.

Flexibilisering kantoorgebruik
Er was op kantoor al een trend gaande naar meer flexibilisering en minder vierkante meters per medewerker en de verminderde vraag naar ruimte zal nu versneld doorzetten. Morgan Stanley becijfert dat als 20% van de kantoorwerkers thuis blijft werken de kantoorvraag met 14% kan dalen. Bovendien staat de kantoorruimte die nog nodig is, wellicht niet meer op de dure toplocaties in de grote steden, maar op plekken dichtbij huis.
Als we structureel meerdere dagen in de week thuiswerken, dan is er meer ruimte nodig in huis of in de directe omgeving daarvan. Ruime woningen staan gemiddeld niet in stadscentra, maar in de buitenwijken en buiten de stad. Liu en Su (2020) laten voor de Verenigde Staten zien dat de vraag naar woningen in gebieden met lage dichtheid nu al toeneemt. Zij concluderen ook dat dit deels te maken heeft met de afnemende noodzaak om dicht bij het werk te wonen. Een mogelijk blijvende angst voor virusbesmettingen zou die vraag nog verder kunnen versterken. Thuiswerken leidt ook tot een bestedingspatroon met minder eten buitenshuis, minder uitgaven aan kleding en minder corporate travel. Dat heeft gevolgen voor vastgoedbeleggers in restaurants, winkels en hotels.

Klimaatrisico
Een andere risicobron die snel in belang toeneemt is het klimaat. Vastgoed heeft altijd al te maken gehad met fysieke risico’s zoals brand en verzakking, maar die risico’s waren doorgaans incidenteel en daardoor goed te verzekeren. Door de klimaatverandering zijn ze systematisch geworden en daardoor steeds minder gemakkelijk verzekerbaar. Munich RE heeft becijferd dat het aantal natuurrampen in de wereld sinds de jaren ’80 is gestegen van ongeveer 250 per jaar naar ruim 800 nu. Het overgrote deel daarvan is klimaat-gerelateerd. Vooral 2017 was een echt rampjaar, met een totale wereldwijde schade van $ 340 miljard (Munich RE, 2017). Die schade betrof vooral vastgoed en infrastructuur.

Ook in Nederland krijgen we er steeds meer mee te maken. Dat ons land kwetsbaar is voor een stijgende zeespiegel en overstroming door rivieren hoeft geen betoog – en dat geldt ook voor een groot deel van de wereldwijde gebouwde omgeving. Ook verzakking door droogte en overbemaling is in Nederland al een acuut probleem. De TU Delft heeft onlangs een zeer gedetailleerde bodemdalingskaart voor Nederland gepubliceerd, die laat zien dat de bodem op veel plaatsen, zowel in de stad als op het platteland, instabiel is. De mogelijke schade aan infrastructuur en vastgoed loopt in de vele miljarden.
Zelfs natuurbrandrisico’s op het platteland en hittestress in steden spelen in Nederland een toenemende rol. Risico’s die voor veel internationale vastgoedbeleggers nu al dagelijkse kost zijn.

30% van de wereldwijde CO2-uitstoot
Om verdere klimaatverandering tegen te gaan komt er steeds strenger wordende wetgeving met betrekking tot CO2-uitstoot, ook voor vastgoed. Dat zorgt voor significante risico’s op zogenaamde ‘stranded assets’. In 2023 mogen kantoren met een slechter energielabel dan C in Nederland al niet meer verhuurd worden en in New York worden eigenaren van grotere niet duurzame gebouwen bestraft met een CO2-belasting. Omdat vastgoed verantwoordelijk is voor meer dan 30% van de wereldwijde CO2-uitstoot, ligt steeds verdergaande wetgeving in het verschiet. Dat levert een groeiend ‘reguleringsrisico’ op voor vastgoed met achterblijvende energieprestaties – op dit moment nog steeds de meerderheid van de totale vastgoedvoorraad.
Ook op dit terrein verandert de vraagzijde. Gebruikers verwachten in toenemende mate duurzame gebouwen. Dat gaat nu vooral over energieprestaties, maar naar verwachting zullen gezondheid en productiviteit voor de gebruiker de komende jaren snel aan belang winnen.

Klimaatrisico’s en veranderende vraag betekenen een grote herontwikkelingsopgave. Daar zijn natuurlijk investeringen voor nodig. Gelukkig is het verbeteren van de energieprestaties van gebouwen al met de huidige technologie een investering met een positieve netto contant waarde. Er bestaat over dit onderwerp een overvloed aan deugdelijke academische literatuur, met een duidelijke consensus. Vastgoed met betere energieprestaties is sneller en gemakkelijker te verhuren en te verkopen, tegen een hogere huur en een hogere transactieprijs. En dat is zowel voor woningen als voor commercieel vastgoed vastgesteld. Verduurzaming van de vastgoedportefeuille is dus een kansrijke investering.

Wat te doen?
De bovenstaande ontwikkelingen betekenen voor de institutionele vastgoedbelegger zowel risico’s als kansen. Wat de meest effectieve en haalbare te nemen acties zijn, verschilt van vastgoedbelegger tot vastgoedbelegger. In het algemeen managen de pensioenfondsen hun vastgoed niet zelf, dus het daadwerkelijk uitvoeren van de acties ligt deels bij de managers en de vastgoedfondsen.
Een actie voor de eindbeleggers zelf is het aanpassen van het strategische portefeuilleplan op basis van de nieuwe situatie. Vergroten van de allocatie naar distributiecentra, woningen en (duurzame) infrastructuur, ten koste van winkels en kantoren. Maar daarbij is van belang dat niet alle assets in een categorie over één kam kunnen worden geschoren. Winkelpanden in de stadscentra zullen het waarschijnlijk moeilijker krijgen, terwijl supermarkten het tij mee hebben.
Bij woningen valt te verwachten dat de vraag naar ruimere woningen in de buitenwijken en de gemeentes rondom de grote steden het relatief goed gaan doen ten opzichte van kleinere woningen in de binnensteden. Dus een portefeuilleplan dat puur op macroniveau kijkt naar de verschillende vastgoed types slaat waarschijnlijk de plank mis.

Risico’s in kaart brengen
De tweede belangrijke actie heeft te maken met het versterken van rapportage en risicomanagement. Waar staat mijn portefeuille qua fysieke en transitierisico’s met betrekking tot de klimaatverandering? Op het eerste gezicht ligt het werk hier bij de asset manager. Die zit bovenop het vastgoed, kent de energieprestaties en de locaties van alle assets en kan daarmee de klimaatrisico’s in de portefeuille haarscherp in kaart brengen. Of dat in de praktijk ook al gebeurt is echter nog de vraag, dus de eindbelegger die nu wil weten hoe de portefeuille ervoor staat, zal zelf aan het werk moeten om die data te verzamelen en de risico’s in kaart te brengen. De grote Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers zijn daar al mee bezig, geholpen door dataproviders zoals de nieuwe CRREM-tool, GRESB, en MSCI Carbon Value at Risk voor Real Estate.

Engagement
En waar de managers van het vastgoed nog onvoldoende in actie komen met de verduurzaming en het in kaart brengen van de risico’s van de portefeuille, zullen institutionele beleggers daarvoor moeten zorgen. Engagement – het beïnvloeden van bedrijven waarin wordt belegd door middel van een actieve dialoog – is onder aandelenbeleggers al de normale gang van zaken. Bij vastgoed is dat nog niet het geval.
GREEN, the Global Real Estate Engagement Network, gaat daar verandering in brengen. Dit is een nieuw initiatief om institutionele beleggers een gemeenschappelijke stem te geven bij beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Het vastgoedklimaat verandert en dat vereist actie. Niet alleen van de vastgoedfondsen, maar ook van de institutionele beleggers.